Konut finansmanı; konut satın almak isteyen tüketicilerin ve büyük konut projeleri gerçekleştirecek şirketlerin ihtiyaç duydukları fonun farklı kuruluşlar aracılığıyla sağlanmasıdır. Konut finansman politikalarının uygulanma alanı genellikle ekonomik, kültürel, sosyal, tüketim alışkanlıkları kredi ve sermaye piyasalarının olgunlaşması gibi faktörlere bağlı olarak ülkeler özelinde değişiklik gösterebilmektedir. Bu yazımızda konut finansmanı türlerine detaylı bir şekilde değineceğiz.
Konut edinme amaçlı finansman türleri arasında yeni yer alan RUUF’un sisteminden de sizlere bahsetmek isteriz. Parça Parça Ödeme Sistemi ile ev sahibi olmak için aracı olan RUUF, sizin ile satış vaadi sözleşmesi yaparak hem tüm ödemelerinizi hem de tüm birikiminizi güvence altına alıyor.
RUUF’tan önce 4 başlık olarak ele alınan konut finansmanı türleri şimdi RUUF ile 5 başlık haline geldi.
Konut edinme amaçlı finansman türleri genel olarak beş başlık altında toplanmaktadır:
- Doğrudan Finansman Yöntemi
- Sözleşme Yöntemi
- İpoteğe Bağlı Finansman Yöntemi
- Mevduat Finansmanı Yöntemi
- RUUF Parça Parça Sahiplik Yöntemi
Doğrudan Finansman Yöntemi
Ülkemiz gibi gelişmekte olan ülkelerde kişilerin kendi birikimleriyle veya yakınlarından aldığı borçla konut sahibi oldukları en alışılmış yöntemlerden biridir.
Kaynak kullanım açısından çok verimsiz bir yöntem olduğu için gelişmemiş ve gelişmekte olan ülkelerde bu konut finansman yöntemi çokça kullanılır.
- Müteahhitlerin satış yöntemleri de doğrudan finansman yöntemine benzemektedir. Çünkü konut bedelinin belli bir kısmını nakit tahsil ederken geriye kalan kısmını vadeye bölerler. Böylece ev sahibi olacak kişiyi finanse etmiş olurlar.
- Aile büyükleri ve akrabalardan finansal olarak desteklemeleri beklenir. Bu durumda ülkemizde sıkça yaşanan durumlardan biridir.
Sözleşme Yöntemi
Kişiler, belli süreler için düşük faizler karşılığında birikimlerde bulunur ve birikimiyle orantılı olarak kredi almaya hak kazanırlar. Sistemin devamlılığı, konut edinmek isteyenlerin sisteme aktardıkları tasarruflara ve ödedikleri primlere bağlıdır. Konut sahibi olmak isteyenlerin bir araya geldiği ya da devletin önderliğinde ortaya çıkan bir sistem olarak dikkati çekmektedir. Sözleşme karşılığında kredi yöntemi, ekonomik istikrarı sağlamış olan ülkelerde etkin şekilde kullanılmaktadır.
Konut sahibi olmak isteyen kişi, bu tekil finansmanda uzmanlaşmış kuruma tasarruflarını yatırır ancak yatırım dönemi boyunca piyasa fiyatlarının altında faiz getirisi elde eder. Daha sonra, bu kişi ev sahibi olmak için krediye hak kazandığında bu defa almış olduğu krediye piyasa faiz hadlerinin altında faiz öder.
Sözleşme yönteminde kişiler, belirli sürelerle piyasa faiz oranlarının altındaki maliyetlerle birbirlerini finanse etmektedirler. Genellikle bu yöntemde sağlanan kredi miktarı, konutun bedelini tamamen karşılayamadığı için diğer finans yöntemleriyle desteklenen bir mekanizmadır.
Sözleşme yönteminin ortaya çıkışı şu şekilde olmuştur:
Kendi yaptıkları tasarruflarla konut almaları mümkün olmayan kişilerden yola çıkılmıştır. Sistemin konut kredisi vermede kullandığı fonlar, potansiyel konut alacaklarının tasarruflarında. Sisteme yeni girenlerin tasarrufları, kredi hakkı kazanıncaya kadar bekletilir. Bekleme dönemini geçenlere kredi olarak verilmektedir. Bu da sisteme devamlı yeni birilerinin katılmasını gerektirmektedir. Sistem devlet tarafından da desteklenmektedir.
Bu yöntem Türkiye’de belirli bir süre uygulanmıştır. Örneğin, Türkiye Emlak Bankası konut edinmek isteyenlere 1988 yılına kadar tasarruf hesabı açtırarak belli bir süre beklenmesi sonucu 15 yıl gibi uzun vadeli ev kredisini düşük faizli kullanmalarına hak tanımıştır. Yine Toplu Konut İdaresi (TOKİ), metrekare büyüklüğüne göre tasarrufların bir yıl süreyle açılan hesapta kalması karşılığında konut kredisi kullandırmıştır.
İpoteğe Bağlı Finansman Yöntemi
Sadece gayrimenkul finansmanı için kurulmuş olan ipotekli finansman kurumlarının, ipotek karşılığında kredi vermek, bu kredileri havuzda birleştirmek, sonra menkul kıymetlendirip ikincil piyasada satarak verdikleri krediler için fon elde etmek amacıyla uyguladıkları konut finansmanı yöntemidir.
Bu sistemin temelini borcun ödenmesini güvence altına almak için taşınmaza konulan rehin olan ipotek oluşturmaktadır. Hukukta sınırlı bir nesnel hak olan ipotek, halen var olan ya da olası bulunan herhangi bir alacak için taşınmazın tapu kütüğüne işlenmesi yoluyla güvence olarak gösterilmesidir
İpotek bankalarının verdikleri kredileri tahvil ihracı yoluyla finanse etmektedir. Dolayısıyla ipotek bankalarının tahvil satabileceği sermaye piyasasının olmaması halinde sistem işlemeyebilir.
Sermaye piyasalarının etkinliğinin ve işlem hacminin artış seviyesi bu kurumların fon toplayabilme durumunu da olumlu etkileyecektir. İpotek kredisinin süresi gayrimenkul türüne göre farklılık gösterir.
Bireysel konut kredilerinde vade 20-30 yıl (ülkemizde maalesef 10-15 yıl uygulanıyor) iken ticari gayrimenkul kredilerinde ise bu süre daha kısadır. Konut kredilerinin uzun vadeli olmasının nedeni ödenmesi konusunda daha az sıkıntı yaşamaktır.
Mortgage dilimize tutulu satış olarak çevrilmiştir. Zamanında Avrupa’yı ayağa kaldıran bir finansman yöntemiyken günümüzde de yerini korumaktadır. Hatta ülkemizde gurbetçi mortgage sistemi kullanılmaktadır.
İpoteğe dayalı konut finansman sistemi, konut projelerinin finansmanını değil eski konut ya da yeni ise bitmiş konut satın almayı düşünen kişilerin finansmanını sağlar.
Mevduat Finansmanı Yöntemi
En çok tercih edilen finansman yöntemidir demek mümkün. Çünkü finansman sistemlerinin bütününü içermektedir. Bu yöntemde mevduat toplama yetkisi olan ticari bankalar veya fon kurumları aracılığıyla konut finansmanı için kaynak oluşturulmasına çalışılmaktadır. Bu yöntemde mevduat toplama yetkisine sahip finansal kurumlar, topladıkları fonları konut finansman kredileri olarak kullandırmaktadırlar.
Ticari bankalar, tasarruf bankaları, tasarruf ve kredi birlikleri, emeklilik fonları ve yapı toplulukları bu kurumların belli başlılarını oluşturmaktadır. Bahsi geçen finansman kurumları, piyasa faiziyle topladıkları mevduatların bir bölümünü piyasa faiz oranlarının altındaki oranla konut kredisi olarak sunar. Mevduat finansman yöntemi, ABD, İngiltere ve diğer birçok Avrupa ülkelerinde etkin bir biçimde uygulanmaktadır.
Örnek olarak ABD’deki kredi ve tasarruf birliği, İngiltere’deki inşaat birlikleri gösterilebilir. Bu iki kurum topladıkları mevduatları, konut finansmanına aktarmaktadırlar.
RUUF Parça Parça Sahiplik Yöntemi
Yeni nesil finansman yöntemi olarak ortaya çıkan RUUF ile konut sahibi olmak çok kolay! Çünkü beğendiğiniz ev 5-10 gün kadar kısa bir süre içinde satın alınır ve size Parça Parça Sahiplik Sistemi ile eve kavuşmak kalır. Bulduğunuz evi sizin için satın alalım ve diğer tüm yükümlülükleri yerine getirelim. Siz ise sadece RUUF hizmet bedelini (%1,5) ve talep ediliyorsa emlakçı komisyonunu (%2’ye kadar) ödeyin. Sahibi olacağınız evinizin anahtarlarını teslim alın ve hemen evinize yerleşin.
RUUF ile 15 yıla kadar vade imkanı ile hayalinizdeki eve sahip olmaya başlayın. Aylık ödemeleriniz kira öder gibi yapın ve evinizin parça parça sahibi olun.
RUUF size evinizi almanız için ihtiyaç duyacağınız kredinin peşinatını biriktirmenizde de yardımcı olacaktır. Şartlar sizin için uygun olunca evinizin %100’ünün sahibi olun. Fikriniz değişir de daha büyük veya daha küçük bir eve RUUF ile yerleşmek isterseniz birikiminizi peşinata dönüştürüp yeni eviniz için kullanın. Sistemden tamamen çıkış yapmak istiyorsanız da o güne kadar sahip olduğunuz payların güncel değerindeki kadar tutarı size ödeyelim.
RUUF'un sunduğu finansman yöntemi ile konut sahibi olmak çok kolay. Hemen başvurun, hayalinizdeki eve kavuşun!
Paylaş
